Тенденции отделки жилья в строящихся объектах
Застройщики отказываются от квартир с отделкой, на их замену приходят лоты «в бетоне» или смешанный формат - когда в одном жилом комплексе представлены все виды отделки. Данные анализа изменений в соотношении видов отделки в российских городах с 2022 по 2025 годы были представлены специалистами премии Urban.
Снижение доли квартир с отделкой
Аналитики отмечают, что застройщики, действующие в Москве, сейчас склонны к экономии. Доля готовых к заселению квартир уменьшилась с 37% до 15,8% от общего объема предложения. Предложений с предчистовой отделкой также стало меньше: 11,4% вместо 14,6%. Количество квартир с черновой отделкой увеличилось до 45,9% от общего числа - на 11,4 процентных пункта по сравнению с 2022 годом.
На рынке Подмосковья предложение с готовой отделкой, которое ранее составляло почти половину всех предложений (47,4%), сейчас сократилось до 13,3%. Более 300 из 800 корпусов построек в регионе имеют или будут иметь черновую отделку, что составляет 32,3% (увеличение на 5,7 п.п. с августа 2022 года).
Аналогичная тенденция наблюдается и в других городах. В доля квартир без отделки за три года возросла в Казани на 12,2 п.п., в Краснодаре – на 2,5 п.п., в Екатеринбурге – на 1,1 п.п. Основной сегмент рынка в этих городах занимает формат предчистовой отделки: в Казани этот тип составляет 63,2%, в Екатеринбурге – 41,5%, в Новосибирске – 62,6%.
В нескольких городах более 80% предложений приходится на жилье «в бетоне». Сюда входят Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%), Иркутск (82,8%). Немного снизу по доле находятся Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). В этих городах преобладает предложение для массового сегмента, где спросительная аудитория особенно чувствительна к увеличению цен из-за отделки. В связи с этим застройщики отказываются от данной опции.
В ряде городов застройщики предлагают внутри одного корпуса квартиры с двумя-тремя типами отделки. Такой формат стал доминирующим в Краснодаре и Тюмени – 69,5% предложений. Кроме того, он быстро набирает популярность в Новороссийске (увеличение на 48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (увеличение на 31,4 п.п.), Анапе (увеличение на 26,3 п.п.), Подмосковье (увеличение на 14,2 п.п.), Ленобласти (увеличение на 13,6 п.п.).
Процентное содержание квартир с отделкой по регионам
Лишь в трех регионах специалисты отметили увеличение доли предложений с чистовой отделкой. В Санкт-Петербурге в 2022 году лоты с отделкой составляли основу рынка недвижимости (43,6%), сейчас их доля увеличилась до 47,5%. Более 300 из 715 корпусов в новых строениях города оборудованы таким образом.
На Черноморском побережье лоты с отделкой становятся новым трендом. В 2022 году на каждый поданский лот с отделкой приходилось семь лотов без нее. В 2025 году соотношение изменилось в пользу отделанных объектов. Аналогичная динамика наблюдается в Анапе и Новороссийске.
В Приморье доля объектов с чистовой отделкой возросла на 1,8 п.п., предчистовой – на 3,8 п.п., отделки по желанию клиента – на 7,1 п.п.
Причины уменьшения популярности отделки
Ольга Хасанова, генеральный директор и учредитель премии Urban, объясняет, что популярность чистовой отделки частично опре была доступностью ипотеки. При отмене льготной ипотеки и повышении ключевой ставки ипотечные кредиты стали менее доступными, поэтому наличие отделки перестало быть стимулом для покупателей. Разница в цене ухудшала конкурентоспособность проекта, делая его менее привлекательным для покупателей.
Разработчики ищут методы оптимизации расходов, расширения целевой аудитории и создания сбалансированной продуктовой линейки. Учитывая особенности региональных рынков, решения в области отделки различаются в зависимости от ценообразования. В городах с высокой туристической посещаемостью и долей апартаментов формат чистовой отделки остается популярным, как в Санкт-Петербурге или Сочи. В регионах с интенсивной конкуренцией, таких как Москва, Екатеринбург и Краснодар, застройщики отдают предпочтение лотам без отделки. В городах с медленным предложением разработчики придерживаются смешанного подхода в отделке, предлагая несколько вариантов покупателям.
