Финансовое состояние застройщиков и проектное финансирование в 2024 году
Процентные ставки по кредитам для строительства жилья зависят от объема проданных квартир и средств на счетах эскроу. Чем больше денег хранится на счетах, тем ниже процент по кредиту.
В IV квартале 2024 года средства на счетах эскроу выросли на 0,6 трлн рублей. Однако уровень покрытия задолженности средствами снизился до 72%, что является минимальным значением с 2021 года. Средневзвешенная ставка по проектному финансированию за последний квартал выросла до 9,4%, что на 1,6 п.п. выше предыдущего показателя.
Как утверждают аналитики, покрытие задолженности средствами на эскроу может быть разным, но не всегда снижение этого показателя приносит угрозу. Важно также учитывать процентные ставки и сложности в обслуживании задолженности.
ЦБ отмечает высокое качество портфеля проектного финансирования, хотя объем кредитов низкого качества все еще присутствует. Ситуация с покрытием счетов эскроу различается в разных регионах России.
Даже в регионах с льготными условиями, таких как Дальний Восток, ставки по проектному финансированию растут, а уровень покрытия уменьшается. Различия в условиях ипотечного кредитования могут сказываться на спросе и сделках в разных регионах.
Влияние на финансовое положение застройщиков оказывает активное использование рассрочек, что может привести к нехватке средств на счетах эскроу, несмотря на фактическую продажу квартир.
Факторы влияния на цену жилья
Сокращение обеспечения кредитов и увеличение процентных ставок для застройщиков напрямую влияют на издержки жилья и становятся дополнительным фактором для роста цен на квартиры.
Однако изменения в цене за квадратный метр не происходят мгновенно - требуется время, прежде чем это отразится на окончательной стоимости жилья, утверждает эксперт Гусев. "Застройщики пытаются ограничить резкое увеличение цен, учитывая способность платежеспособных покупателей, но в долгосрочной перспективе увеличение издержек неизбежно отразится на цене новых проектов", - добавил он. "В конечном итоге это приведет к увеличению стоимости квартир для потребителей, особенно на фоне снижения доступности льготных ипотечных программ и усложнения кредитных условий".
Повышение ставок проектного финансирования, конечно же, оказывает влияние на управление продажами и окончательную стоимость, однако эта зависимость нелинейна, согласно профессору университета по финансам Александру Цыганову. Учитывая низкий и нестабильный спрос, застройщики во многих случаях вынуждены нести дополнительные расходы на обслуживание проектного финансирования на 1-2 процентных пункта, так как полученные ранее прибыли позволяют им это сделать.