Верховный суд ограничил льготную аренду земли под памятниками социальной значимостью использования

Особая процентная ставка применяется только в случае использования охраняемых зданий в социальных целях. Коммерческое использование объектов культурного наследия подразумевает стандартную ставку. Любые нарушения могут привести к повышению платы за аренду и доплатам за предыдущие годы, предупреждают адвокаты.

Верховный суд дал разъяснение относительно льготной ставки. Компания взяла здание в аренду и использовала минимальную ставку в 0,01%, ссылаясь на особый статус объекта. Однако власти начали взыскивать дополнительные средства, что вызвало судебный спор.

В результате апелляционный суд присудил компании победу, указав, что размер платы должен зависеть не от вида использования земли, а от правила экономической целесообразности. Несмотря на это, департамент имущества продолжал настаивать на стандартной ставке, что послужило поводом для обращения в Верховный суд.

Департамент городского имущества предоставил компании участок для эксплуатации здания с целью административного использования, общественного питания и торговли. Согласно постановлению правительства Москвы №273-ПП, такие виды разрешенного использования земли должны оплачиваться арендной ставкой в 1,5%. Однако Верховный суд пришел к выводу, что льготная ставка применяется только к участкам, занимаемым специально охраняемыми территориями и объектами, предназначенными для историко-культурной деятельности.

При этом наличие на арендованной земле объекта культурного наследия и обязательства арендатора по сохранению этого здания не являются основанием для применения льготной ставки, считает высшая инстанция. Иначе арендатор, использующий эти объекты для коммерческих целей, получает неправомерное преимущество перед лицами, которые используют объекты культурного наследия для социально значимой деятельности. Поэтому экономическая коллегия подтвердила решение первой инстанции, обязав ЕЭК выплатить 1,56 млн рублей.

Адвокаты подчеркивают, что решение Верховного Суда имеет историческое значение. Юрист из VEGAS LEX Марина Преображенская отмечает, что прежде подобные споры в Москве склонялись в пользу предпринимателей, в то время как в других регионах суды чаще придерживались позиции властей. В таких случаях суды указывали на недобросовестную конкуренцию, поскольку арендатор, используя участок для коммерческих целей, получал привилегированное положение благодаря льготной ставке, что создавало неравные условия для других предпринимателей, утверждает юрист КА Pen & Paper Виктория Скокова.

«Решение Верховного Суда повлияет на арендаторов по всей России, местные и региональные власти получат достаточные основания для пересмотра ставок и их корректировки в соответствии с реальным использованием земель»,— подчеркивает партнер юридической компании «Поправка Бизнеса» Наталия Поправко. По ее мнению, новая позиция направлена на увеличение доходов бюджетов: если раньше компании могли получить льготную ставку за наличие на участке памятника архитектуры по формальным признакам, то теперь арендаторам потребуется подтверждать соответствие фактического использования культурно-историческим целям.

Марина Преображенская считает, что позиция Верховного Суда неожиданна, поскольку цель установления льготной ставки заключается в сохранении исторического объекта, а не в предоставлении субсидий для повышения его инвестиционной привлекательности.

Управляющий партнер компании a.t.Legal Николай Титов рекомендует всем арендаторам особо охраняемых объектов заранее анализировать соответствие фактического использования охранно-культурным целям, чтобы иметь законные основания для сохранения льготной ставки.

Руководитель финансового отдела «АльфаПро» Людмила Хапугина предупреждает, что власти могут требовать доплаты за предыдущие три года, учитывая срок исковой давности. Николай Титов уточняет, что пересмотр выигранных дел возможен только до вступления решения суда в силу. Виктория Скокова также предвидит, что арендодатели могут менять условия аренды, утверждая, что льготная ставка не соответствует виду деятельности арендатора. Это, в свою очередь, приведет к увеличению судебных споров по условиям аренды, прогнозирует госпожа Скокова.