Сокращение Экспозиции Квартир на Стадии Котлована
Объем предложения жилья на стадии котлована в исторических границах Москвы за последний год сократился на 42,8%, что связано с уменьшением застройки из-за низкого спроса и дорогого финансирования проектов. Потенциальные покупатели также менее заинтересованы в покупке недвижимости на начальной стадии из-за более высоких цен по сравнению с уже построенными объектами.
В октябре 2025 года на первичном рынке Москвы количество квартир на стадии котлована составило 7,6 тыс. лотов, что является на 42,8% меньше, чем годом ранее. Доля таких объектов в общем объеме предложения снизилась на 7,2 процентных пункта, до 17,9%. В других регионах, включая Подмосковье, ситуация аналогичная.
В различных городах России также отмечается уменьшение доли квартир на стадии котлована. В Москве она снизилась на 3,3 п.п. до 17,1%, в Санкт-Петербурге — на 1,4 п.п. до 8,7%, в Екатеринбурге — на 2,4 п.п. до 16,8%, в Краснодаре — на 9,1 п.п. до 3,7%. Наталья Шаталина, гендиректор RedCat, отмечает недостаток новых предложений на начальном этапе строительства в Москве.
Эксперт говорит, что сейчас предпочтение отдается объектам на стадии отделки или уже завершенным строениям. Их доля увеличилась с 34,7% до 37,2% за год, что связано с снижением плодотворной застройки.
По данным "Дом.РФ", застройщики в России вывели на первичный рынок 31,1 млн кв. м жилья за январь—октябрь текущего года, из которых 3,23 млн кв. м пришлось на Москву. В сравнении с прошлым годом эти показатели снизились на 15% и 33% соответственно. Марина Грицкова из Stone объясняет это дорогим финансированием. Максим Самсонов, гендиректор Tashir Estate, добавляет, что привлечение новых объектов также связано с затратами на маркетинг, которые не всегда оправдываются в условиях ограниченного спроса. В январе—сентябре 2025 года было заключено на 15% договоров долевого участия меньше, чем годом ранее.
Анастасия Римская, коммерческий директор "Град Девелопмент", отмечает, что потребители, ожидающие повышения цен на недвижимость по мере завершения строительства, обычно заинтересованы в покупке квартир на стадии котлована. Однако сейчас мотивация покупателей может снижаться. Если ранее до 80% продаж приходилось на объекты на начальной стадии строительства, то сейчас этот показатель не превышает 40%.
Рынок недвижимости в Москве и Подмосковье: анализ экспертов
С увеличением стоимости жилищных кредитов и сокращением государственной поддержки рынок потерял инвесторов.
Главный эксперт компании "Циан" Алексей Попов отмечает, что цены на жилье в Москве и Подмосковье за последний год выросли на 18%, достигнув отметки в 451 тыс. руб. за квадратный метр. Среднее увеличение по рынку составило 13%, до 380 тыс. руб. за квадратный метр. Разница в ценах между жильем на начальной и завершающей стадиях строительства, по мнению экспертов, сейчас не превышает 5–15%, в то время как ранее она достигала 20–25%. Застройщики могут даже снижать цены на завершающих этапах, если в проекте остается много нереализованных квартир.
По мнению г-на Попова, в проектах на начальном этапе увеличивается доля предложения классов luxury и premium, объектов в исторической части Москвы. Еще одним фактором является строгая политика банков: для получения финансирования проектов все объекты должны иметь проработанную бизнес-модель с высокой стоимостью реализации. Максим Самсонов отмечает снижение предложения на рынке недвижимости в Москве во всех классах, за исключением премиального сегмента.
В августе-сентябре 2025 года благодаря более доступным кредитам первичный рынок начал показывать положительные результаты: объем продаж начал расти.
Однако изменения в условиях получения финансирования проектов происходят медленно, поэтому восстановление предложения на рынке пока не наступило, по словам Алексея Попова. Дальнейшее снижение стоимости кредитования может привести к увеличению спроса, что, учитывая ограниченное предложение, приведет к росту цен, считает Максим Самсонов. Это, в свою очередь, ухудшит доступность жилья и снова ограничит спрос.