Торговые Центры в России: Необходимость Обновления
Благодаря ограниченному вводу новых купольных объектов фонд такой недвижимости по всей стране быстро устаревает. В настоящее время около 62% из 31 миллиона квадратных метров торговых объектов требуют обновления. Этот процент, по оценкам специалистов, в ближайшие два года увеличится до 67%. Инвестиции в обновление требуют значительных средств, однако не все владельцы готовы к таким затратам из-за долгого срока окупаемости.
К 2026–2027 годам доля торговых центров, требующих обновления, в России вырастет с нынешних 62% до 64–67% от общего объема 31 миллиона квадратных метров, согласно анализу консалтинговой фирмы Nikoliers. В Москве и Подмосковье процент таких объектов минимальный — 43% из 9 миллионов квадратных метров, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 53% из 3 миллионов квадратных метров, в других регионах — 73% из 19 миллионов квадратных метров. Эксперты из IBC Real Estate уточняют, что вне столичных населенных пунктов к началу 2026 года доля объектов, требующих изменений концепции, увеличится с нынешних 67% до 77%, в Москве она уменьшится с 65% до 64%, в Петербурге — с 83% до 80%.
Средний срок службы купольных центров составляет примерно десять лет, после чего требуется проведение изменений схемы использования помещений, поясняет руководитель отдела исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.
В последние годы купольные центры вводились в эксплуатацию пиковыми периодами 2008 и 2013 годов, отмечает вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин. По его данным, на данный момент более 1 тысячи объектов среди примерно 2 тысяч качественных купольных центров в России «заметно превысили десятилетний период службы и требуют серьезного обновления».
Если текущий тренд сохранится, через три года таких центров будет уже 1,3–1,4 тысячи, предупреждает специалист. Общее количество торговых центров в России, по данным CMWP, составляет около 7 тысяч, включая малые объекты.
На данный момент коммерческие циклы купольных объектов становятся короче и длительностью от пяти до семи лет, сообщает управляющий активами ADG Group Мария Ромашина.
Трансформация в торговле: современные стандарты и вызовы
Разработки, планирование, организация и инженерное обеспечение многих объектов, особенно тех, которые были созданы в 2000-е годы, не соответствуют современным требованиям, отмечает Евгения Хакбердиева, региональный руководитель отдела коммерческой недвижимости NF Group. Последние годы клиенты ожидают от торговых центров не только большого числа магазинов, но и разнообразных вариантов отдыха, развлечений и услуг, так соглашается Анна Никандрова, партнер компании Nikoliers.
Этот процесс изменения можно наблюдать на фоне перехода потребительского спроса с офлайн формата на онлайн. Согласно подсчетам Ассоциации компаний интернет-торговли, с января по март 2025 года объем интернет-торговли в России увеличился на 36% по сравнению с предыдущим годом, достигнув 2,6 триллионов рублей. Это, в частности, привело к снижению посещаемости торговых центров. По данным Focus Technologies, в тот же период индекс посещаемости Mall Index (отражающий изменение количества посетителей на 1 тысячу квадратных метров) упал на 4% в годовом исчислении.
Устаревание торговых объектов на рынке недвижимости дополняется низкими темпами ввода новых объектов.
Согласно анализу IBC Real Estate, в период с 2018 по 2021 годы ежегодно в регионах России было запущено от 295 до 507 тысяч квадратных метров новых комплексов, в то время как в 2022–2024 годах эти цифры упали до 133–306 тысяч квадратных метров. В период кризисов, начиная с пандемии, а затем — военной операции РФ на Украине, застройщики откладывали создание новых проектов или откладывали завершение строительства.
Сегодня, чтобы не терять еще больше клиентов, владельцам торговых центров необходимо серьезно обновить свои объекты. Расходы на ремонт могут составить от 50 до 100 тысяч рублей за квадратный метр, однако итоговая сумма зависит от состояния самого объекта, подчеркивает Мария Ромашина. Однако эти вложения часто окупаются не сразу, поскольку в настоящее время стоимость кредитных средств высока, что заставляет многих владельцев откладывать этот вопрос на будущее, заключает Павел Люлин.