Рекордные объемы рассрочек в жилищной сфере
Банковский регулятор зафиксировал исторический уровень отсроченных выплат, выделенных застройщиками покупателям недвижимости: общий размер достигает 1 трлн рублей. Однако эти средства не отображаются на эскроу-счетах, обеспечивающих безопасность средств дольщиков. В связи с этим Центробанк высказывает недовольство распространенной практикой предоставления рассрочек при покупке квартир в новостройках. По мнению регулятора, это приводит не только к увеличению цен на жилье для конечных потребителей, но также увеличивает потенциальные риски для застройщиков и мешает им снизить процентные ставки по проектному финансированию.
На конференции, организованной Сбербанком 18 апреля, директор департамента банковского регулирования и аналитики Центробанка Александр Данилов заявил, что из-за широкого использования рассрочек примерно 1 трлн рублей не оказываются на эскроу-счетах. На 1 марта 2025 года объем учтенных средств на эскроу-счетах составлял 6,4 трлн рублей.
Эти нераспределенные средства представляют серьезную угрозу для покупателей.
Кроме того, из-за отсрочки платежей для покупателей увеличивается окончательная стоимость жилья. Это происходит потому, что сами застройщики фактически предоставляют кредит покупателям, включая проценты в общую стоимость недвижимости. Подобная схема несет риски для застройщиков, по мнению господина Данилова. Используя систему рассрочек, им сложно наполнить эскроу-счета в нужных масштабах, что сохраняет высокие ставки по проектному финансированию.
Однако в Центробанке признают, что благодаря наполнению эскроу-счетов стоимость проектного финансирования для застройщиков жилья значительно ниже, чем в других сегментах корпоративного кредитования. В настоящее время средняя ставка по проектному финансированию для застройщиков составляет 11%, в то время как ранее она колебалась на уровне 3–4%, по словам вице-президента Сбербанка Сергея Бессонова. Для сравнения, средняя ставка по корпоративному кредитованию составляет около 23%.
Дискуссии относительно предоставления рассрочек покупателям жилья между Центробанком, руководителями строительной отрасли в федеральном правительстве и застройщиками проходят постоянно.
Проблемы жилищного строительства
Последнее обсуждение этой темы состоялось 15 апреля 2025 года на заседании Госсовета, где были обсуждены вопросы жилищного строительства. Тогда вице-премьер Марат Хуснуллин предложил изучить возможность введения отсрочки платежа за новостройки после завершения строительства, при условии, что застройщики "полностью выплатили кредиты в банках, закрыли счета эскроу и не имеют долгов перед никем". Для этого следует предусмотреть возможность установки залога на такое имущество, заявил господин Хуснуллин. По его мнению, застройщикам следует получить право изъятия квартир в случае неуплаты покупателями оставшейся суммы.
Против такого подхода выступила глава Центрального банка Эльвира Набиуллина, которая прокомментировала предложение вице-премьера, сказав: "Я думаю, это несправедливо. Я бы не советовала обращаться к этому". В то же время на конференции Сбербанка владелец строительной компании "Страна Девелопмент" Александр Гайдуков признал, что для застройщиков выгоднее предоставить рассрочку, чем предоставлять скидку от указанной цены, например, на 20%.
Для рынка первичного жилья широкое использование рассрочек стало серьезной проблемой.
По словам руководителя по продажам сети агентств недвижимости "Этажи" Сергея Зайцева, у некоторых жилых комплексов в крупных городах доля продаж в рассрочку достигает 60–70%. Даже те, кто имеет возможность получить семейную ипотеку, оформляют такие сделки: такие покупатели предпочитают брать кредит ближе к завершающему этапу строительства дома, добавил специалист.
"Фактически, единственным риском для покупателей в случае рассрочки является неспособность оплатить оставшуюся сумму. Это может быть связано с сохранением высоких рыночных ставок по ипотеке", — считает руководитель по продажам компании Est-a-Tet Роман Соколов. По его мнению, в любом случае сумма, выплаченная покупателем застройщику к моменту расторжения сделки, будет возвращена. Однако в договорах могут быть предусмотрены штрафы для покупателей, несоблюдавших свои обязательства. Согласно господину Соколову, массовое использование рассрочек застройщиками может повлечь за собой увеличение ставок по проектному финансированию, что увеличит издержки на проект и уменьшит его доходность.