Спор о ставке аренды за объекты культурного наследия
Конфликт между городскими органами и бизнесом возник из-за арендной платы за землю под памятниками истории. Суды приняли решение использовать низкую ставку 0,01% от кадастровой стоимости участка, но департамент имущества Москвы утверждает, что это не применимо из-за коммерческого использования зданий арендатором.
Верховный суд будет рассматривать иск между АО «Европейская экономическая компания» и департаментом городского имущества. В 2007 году компания арендовала участок на Мясницкой улице площадью 730 кв. м., за который платила 1,5% от кадастровой стоимости. В результате изменения платы за аренду к 2022 году привели к долгу в 1,56 млн руб. В марте 2023 года департамент обратился в суд из-за неуплаты.
Арбитражный суд Москвы в 2024 году обязал компанию заплатить долг и неустойку за просрочку. Компания апеллировала, требуя уменьшения ставки. Усадьба Черткова, являющаяся объектом культурного наследия, использовалась для коммерческих целей, что вызвало разногласия.
Департамент утверждает, что ставка аренды зависит от деятельности арендатора и целей использования участка. По их мнению, несмотря на статус памятника истории, ставка должна быть 1,5% из-за коммерческого использования усадьбы. Суд по этому вопросу назначен на 14 августа.
Связь с компанией не удалось. В департаменте заявили, что ставка соответствует условиям договора и использованию участка.
Формально или фактически
Руководитель сектора деловой деятельности АБ «Плешаков, Ушкалов и коллеги» Жанна Колесникова подчеркивает, что такие конфликты встречаются не редко, однако в арбитражных учреждениях Московского округа принято во внимание юридическое наличие памятника культуры на территории. В региональных судах, по ее мнению, судьи чаще ориентируются на фактическое использование объекта культурного наследия. Принимая во внимание эти обстоятельства, решение экономической коллегии Верховного Суда окажется прецедентным.
Мнения юристов о ставках аренды объектов культурного наследия
Выводы ВС влияют на арендаторов, так как органы стремятся интегрировать объекты культурного наследия в городскую среду для современного использования, включая аренду под рестораны, офисы и ритейл, говорит юрист Land Law Firm Дарья Плотникова. В департаменте городского имущества заявили, что не планируют изменить условия аренды земли у объектов культурного наследия на 1,5% кадастровой стоимости земли.
Мнения юристов о подходе в спорах разделились. Адвокат ProLegals Андрей Стаценко поддерживает арендаторов, утверждая, что льготная ставка применима без указания конкретного использования объекта культурного наследия, поскольку закон не запрещает его коммерческое использование. Предоставление здания под офисы и общепит было прописано в охранно-арендном договоре. Плотникова считает, что использование исторических зданий в коммерческих целях не должно мешать применению льгот, учитывая обязательства арендаторов.
Управляющий партнер Key Consulting Group Вадим Егулемов поддерживает ДГИ. Он считает, что фактическое использование здания на участке должно иметь приоритет, чтобы сохранить охраняемые территории. Максим Кузнеченков из юрфирмы «Меллинг, Войтишкин и партнеры» подчеркивает важность соблюдения условий договора аренды до его оспаривания. Предлагает внести поправки в постановление №273-ПП для установления четких критериев применения льготной ставки.
Управляющий партнер ProLex Константин Лушников считает, что решение ВС окажет влияние на арендаторов и собственников, особенно в исторических центрах городов. Надеется, что ВС найдет баланс между наследием и финансовой ответственностью.