Рассрочка от застройщика
Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам до 17-19% делает классическое жилищное кредитование менее доступным. В этих условиях покупатели недвижимости всё чаще обращают внимание на альтернативные варианты финансирования сделок.
На рынке наиболее распространены три основных инструмента: рассрочка непосредственно от застройщика, траншевая ипотека и стандартный ипотечный кредит. Экономические выкладки показывают, что выбор схемы существенно влияет на итоговую стоимость квартиры.
Особенности траншевой ипотеки
Данная программа предполагает первоначальный взнос в размере 30-50% от стоимости жилья, после чего оставшаяся сумма погашается равными платежами в течение одного или двух лет. Платежи обычно вносятся ежеквартально.
На примере квартиры стоимостью 30 млн рублей покупатель сначала вносит 9 млн рублей. Сумма в 21 млн рублей затем равномерно распределяется на срок действия рассрочки. При условии соблюдения графика платежей переплата за этот период отсутствует.
Выбор этого варианта требует от покупателя стабильного денежного потока и наличия значительного свободного капитала. Нарушение графика платежей может привести к расторжению договора и начислению штрафных санкций.
Классическая ипотека под высокий процент
Траншевая ипотека предоставляется банком поэтапно. На стадии строительства объекта заёмщик выплачивает минимальные платежи, а на полную сумму кредит переходит после ввода дома в эксплуатацию.
Типичные условия могут включать первоначальный транш при подписании договора, составляющий незначительную часть от стоимости, например, 100 тысяч рублей при цене квартиры в 30 млн рублей. В последующие шесть месяцев ежемесячный платеж может оставаться на уровне около 1,7 тысячи рублей.
Через полгода вносится второй транш, составляющий, как правило, 20% от стоимости жилья, то есть 6 млн рублей в данном примере. После этого платеж возрастает примерно до 105 тысяч рублей в месяц. Финальный транш банк перечисляет перед вводом дома в эксплуатацию и оформлением права собственности. С этого момента заёмщик начинает выплачивать кредит по полной ставке.
Для квартиры ценой 30 млн рублей переплата к моменту сдачи дома может составить около 320 тысяч рублей по процентам и примерно 500 тысяч рублей на страховании и сопутствующих расходах. Этот показатель в шесть раз ниже переплаты за аналогичный период при использовании классической ипотеки.
Данный механизм может быть удобен для тех, кто планирует после получения ключей провести рефинансирование кредита или погасить его досрочно.