Рост рассрочки в проектах застройщиков и роль банков
Процент рассрочки в проектах застройщиков, получающих финансирование от банков, заметно увеличивается. По оценкам участников рынка, сейчас он достигает 30%. Такая схема несет определенные риски для всех участников: клиентов, застройщиков и банков-кредиторов. Однако банки надеются, что значительная часть депозитов, собранных в период высоких процентных ставок в размере около 13,5 триллиона рублей, будет использована для погашения рассрочек по жилью.
Финансирующие застройщиков в рамках проектов банки отмечают увеличение доли продаж жилья в рассрочку. Согласно данным опроса, доля рассрочки в продажах жилья в портфеле проектов, осуществляемого Сбербанком, за последний год выросла с 15% до 25-30%. Лариса Лобанова, руководитель дирекции проектного финансирования недвижимости в Альфа-банке, сообщает, что по проектам, запущенным после 1 июля 2024 года, каждый третий покупатель использует рассрочку.
По словам Максима Грицкевича, председателя банка "Дом.РФ", прежний порог рассрочки в договорах с банками составлял в среднем 10%, а до сдачи дома рассрочка должна была быть погашена. Однако в настоящее время данные ограничения расширяются по инициативе застройщиков. Лариса Лобанова отмечает, что рассрочка позволяет поддерживать объем продаж в условиях высоких ипотечных ставок. Она утверждает, что при использовании рассрочки первоначальный взнос поступает на эскроу-счет, составляя в среднем 20-30%, после чего застройщики обычно устанавливают график ежемесячных или ежеквартальных платежей. Поступление средств на эскроу-счета помогает застройщикам снизить процентные расходы, что более предпочтительно, чем полное отсутствие продаж, заключает Лобанова.
В то же время Вадим Мамонов, директор сегмента "Недвижимость" в Т-Банке, указывает на наличие рисков для всех участников при использовании схемы рассрочки. Особенно в случае расторжения договоров: в таком случае средства на эскроу-счетах подлежат возврату, что создает дополнительное давление на кредитора, добавляет он.
Ипотечный эксперт Сергей Гордейко отмечает, что дефолты по рассрочкам будут увеличиваться и могут достигнуть 10% от общего числа договоров. Центральный банк уже разработал рекомендации для банков по учету рисков подобных проектов и прорабатывает подходы к регулированию схем продаж в рассрочку. Анна Землянова, главный аналитик Совкомбанка, отмечает, что согласно текущим рекомендациям, высокая доля рассрочек в продажах застройщиков следует рассматривать негативно и учитывать при формировании резервов по кредитам застройщикам.
По мнению Максима Грицкевича, рассрочка преимущественно сосредоточена в проектах с планируемым вводом с 2026 по 2028 год: люди предпочитают держать деньги на депозитах и оплачивать рассрочку после их увеличения. Лариса Лобанова отмечает, что высокие ставки по депозитам формируют отложенный спрос на жилье. Предполагаемые 13,5 триллиона рублей депозитов могут быть направлены на приобретение недвижимости, включая программы рассрочек, считают в банке "Дом.РФ". Ирина Носова, старший директор по рейтингам финансовых институтов в АКРА, отмечает, что переток части средств с депозитов в рассрочки будет способствовать снижению ставок по депозитам и ожидаемому повышению стоимости недвижимости в результате восстановления спроса при снижении рыночных ипотечных ставок.
Профессиональный редактор и эксперт
Журналист и специалист финансового области, опытный в кредитовании - Елена Ванюшина