Прогнозы на рынке офисной недвижимости Москвы
Вакансия на рынке офисов в Москве остается низкой, но это не привело к резкому увеличению арендных ставок. По оценкам экспертов, к концу 2025 года аренда офисных помещений увеличится всего на 8% год от года. Это связано с тем, что девелоперам доступны участки под строительство бизнес-центров, находящиеся далеко от деловых кластеров столицы. При такой ситуации застройщики склонны откладывать завершение проектов и уменьшать площади для аренды.
Компания Nikoliers предполагает, что к концу 2025 года средняя арендная плата за офисную недвижимость в Москве вырастет на 8% год к году и составит 28,3 тыс. рублей за квадратный метр в год. Эксперты отмечают замедление роста ставок начиная с начала текущего года. С января по апрель 2025 года арендная плата в бизнес-центрах класса "А" возросла лишь на 2%, до 31,8 тыс. рублей за 1 кв. м в год, в классе "В" — на 3%, до 23,4 тыс. рублей за 1 кв. м в год. По сравнению с 2024 годом, динамика составляла 12–14%.
Замедление роста средней арендной платы обусловлено неравномерным строительством предложения для аренды, поясняет заместитель директора Nikoliers по офисной недвижимости Валентин Кусов.
Премиальные офисы с высокой арендной платой быстро снимаются с рынка, так как существующие объекты находятся далеко от деловых кластеров Москвы, а стоимость аренды в них ниже, отмечает Екатерина Белова, руководитель по офисной недвижимости в IBC Real Estate. По ее данным, вакансия на рынке офисов Москвы уменьшится на 0,8 процентных пункта год от года, до 4%, а в установившихся деловых районах Москвы это значение стремится к нулю, согласно г-же Беловой.
Созданные условия формируют спрос на офисном рынке, так как площадей для аренды недостаточно для его удовлетворения, отмечает Валентин Кусов. В этом году около 29% новых офисов являются проектами built-to-suit, а 57% представляют собой площади для продажи, утверждает партнер NF Group Мария Зимина.
Прогнозы на 2026 год также неутешительные. При росте арендной платы медленнее, чем стоимость строительства и финансирования проекта, девелоперам невыгодно строить офисные центры для аренды, замечает Эдуард Чехов из Ricci. Стоимость строительства офисов класса "А" с начала января по март 2025 года возросла на 11%, по данным Екатерины Беловой.
Эксперты обсуждают рынок офисной недвижимости в Москве
Помимо этого, застройщику, создающему офисные комплексы для аренды, требуется привлечь инвестиции на весь запланированный объем, вложить средства в отделку помещений и найти арендаторов для всего бизнес-центра, поясняет Эдуард Чехов. Такой подход, отмечает специалист, позволит объекту начать окупаться только через несколько лет после начала строительства.
Существующая ситуация приведет к уменьшению ввода бизнес-центров в Москве. К концу 2026 года ожидается сокращение на 49% год к году, до 504 тыс. кв. м, отмечает Валентин Кусов.
Однако если здания на стадии завершения строительства не будут полностью сданы в аренду, застройщики начнут искусственно откладывать сроки введения в эксплуатацию, предполагает г-н Чехов.
По его мнению, строительные компании будут пытаться оптимизировать налоговое бремя и расходы на обслуживание объекта. Разработчики офисных зданий теперь вынуждены переключиться на более выгодную для них стратегию — строительство бизнес-центров для продажи, утверждает руководитель отдела офисной недвижимости консалтинговой фирмы CORE.XP Ирина Хорошилова. При этом, нехватка предложения для аренды на рынке офисной недвижимости Москвы сохранится в ближайшие годы, заключает Валентин Кусов.