Рекордный рост ИЖС: как госпрограммы стимулируют спрос при высоких ставках

В последний месяц лета увеличился объем кредитования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), достигнув за семь месяцев максимального уровня. Основным стимулом роста являются государственные программы. В то же время, объем выдач на коммерческих условиях остается на низком уровне — всего 2%. Это связано с высокими процентными ставками по кредитам, ростом цен на жилищное строительство и внедрением эскроу-счетов в этот сегмент.

Данные статистики института развития «Дом.РФ» показывают, что объем ипотечных кредитов на ИЖС и приобретение готовых частных домов в июне текущего года достиг самого высокого уровня с ноября 2024 года, составив 45 миллиардов рублей.

Сбербанк в июне выдал около 36 миллиардов рублей на загородное жилье, причем 60% этой суммы предоставлены на готовые загородные дома, а оставшиеся 40% — на строящееся жилье. ВТБ же выдал в июне примерно 5 миллиардов рублей на ИЖС и готовые дома, при этом более 70% суммы пришлось на приобретение последних. В банке «Дом.РФ» с начала года объем кредитования ИЖС составил 15,7 миллиарда рублей.

Сектор восстанавливается с начала года, однако это происходит достаточно медленными темпами, и пока его показатели значительно отстают от результатов двух предыдущих лет.

По данным «Дом.РФ», за первые полгода текущего года было выделено 179,370 миллиардов рублей кредитов на строительство и покупку готового жилья, в то время как за аналогичный период 2024 года этот показатель составлял 586,8 миллиарда рублей.

Следует отметить, что в 2025 году практически все кредиты на ИЖС и готовые дома выдаются по льготным программам. Так, в июне доля таких льготных кредитов составила 98% от общего объема выдачи средств, следует из информации предоставленной «Дом.РФ».

Специалисты утверждают, что малое участие рыночных кредитных программ в сфере индивидуального жилищного строительства обусловлено в основном высокими процентными ставками. Например, согласно информации от портала "Банки.ру", максимальная ставка на строительство жилья в Москве достигает 29% годовых, а на покупку готового дома — 30% годовых. Эта дорогая ставка приводит к увеличению суммы кредита и делает использование рыночных услуг нецелесообразным в условиях роста стоимости строительных материалов и работ, комментирует Наталья Богомолова, руководитель отдела рейтингов финансовых учреждений НРА.

С начала марта получение кредита на индивидуальное жилищное строительство стало возможным лишь через использование счетов эскроу (хотя в привилегированных условиях банки ранее также применяли этот механизм). Это означает, что исполнители не могут расходовать деньги клиентов, а должны строить за свой счет или с использованием кредитных средств в рамках проектного финансирования. "Для части подрядчиков это означает необходимость в получении кредита, и это создает дополнительные требования", — указывает эксперт по ипотечному рынку Сергей Гордейко. В то же время, согласно Виталию Костюкевичу, директору отдела розничных продуктов в Абсолют-банке, "риски в индивидуальном жилищном строительстве выше, такие проекты требуют дополнительных затрат на оценку и контроль за использованием кредитных средств". Внедрение счетов эскроу на рынке сократило число исполнителей, удовлетворяющих требованиям банков и способных получить кредит. Это привело к увеличению стоимости работ, подчеркивает Сергей Гордейко.

Согласно Виталию Костюкевичу, "развитие стандартных проектов строительства позволило бы увеличить долю индивидуального жилищного строительства в портфелях банков". По мнению Сергея Гордейко, такие проекты дают банкам надежду на быстрое завершение строительства и получение залога за дом в дополнение к залогу за земельный участок. Сегмент кредитования индивидуального жилищного строительства будет постепенно восстанавливаться, считает Ирина Носова, старший директор по рейтингам финансовых учреждений АКРА. Тем не менее, эксперты отмечают, что этот процесс будет постепенным. "Преобладание выгодных кредитов в этом сегменте сохранится еще очень долго", — отмечает Юрий Беликов, исполнительный директор рейтингового агентства "Эксперт РА". По мнению Сергея Гордейко, возможности для роста сегмента связаны с снижением процентной ставки, отсутствием роста цен на строительство и наличием достаточного числа исполнителей. Эти условия начнут сложиться не в 2025 году, а позже — начиная с 2026 года, добавляет специалист.

По мнению Натальи Богомоловой, к концу текущего года объем выданных кредитов в сегменте индивидуального жилищного строительства может составить около 450 миллиардов рублей, а общий объем к середине 2026 года может достигнуть примерно 60 миллиардов рублей в месяц, дополняет Юрий Беликов.