Рекомендации по защите покупателей от подставных сделок при покупке вторичного жилья

Оперативный штаб Российской гильдии риелторов подготовил памятку для покупателей жилья с практическими советами по снижению рисков при сделках с продавцами, находящимися под давлением телефонных мошенников или действующими в интересах злоумышленников.

Юристы, регистраторы и медицинские специалисты включили в рекомендации проверенные методы оценки состояния продавца, документальной проверки и безопасной организации расчетов.

Часто подставными оказываются собственники старше 60 лет — бывшие работники медицины, образования, науки или госслужбы на пенсии. Такие люди нередко живут одни, дети находятся далеко или отсутствуют, предлагают единственную квартиру по заметной скидке и стремятся завершить сделку быстро.

Мошенники предпочитают одиночные сделки и избегают сложных цепочек с множественными переходами прав, поскольку работать с одной жертвой проще.

При общении с продавцом рекомендуется задавать вопросы, требующие развернутых ответов о причинах продажи, планах на переезд и условиях сделки, и анализировать связность и полноту ответов. Небольшая нервозность допустима, тогда как выраженная подавленность, неконтролируемая агрессия или неадекватное приподнятое настроение являются настораживающими признаками.

Полезно установить контакт с соседями для проверки жизненной ситуации продавца: подставные участники нередко действуют по заранее подготовленному сценарию и при неожиданных уточняющих вопросах затрудняются отвечать или дают шаблонные ответы по другой теме.

Рекомендовано применять письменные анкеты, заполненные самим собственником от руки, чтобы зафиксировать понимание им условий сделки. Рукописные ответы придают большей доказательной значимости и могут использоваться в случае спора о вменяемости на момент заключения договора.

При встрече следует запросить оригиналы паспорта, свидетельств о браке или разводе, правоустанавливающих документов (договора приватизации, дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. п.) и нотариально заверенное согласие супруга или супруги при необходимости.

Нужно потребовать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), выданную не старше трех-пяти дней, и внимательно изучить разделы о правообладателях, обременениях, истории перехода прав и сведениях о правопритязаниях. Следует насторожиться, если объект за короткий срок несколько раз переходил из рук в руки или был недавно подарен.

Если сделку намерен подписывать представитель по доверенности, проверять ее подлинность следует через официальный портал нотариата. Также имеет смысл заказать общедоступную выписку из ЕГРН о переходах прав и сверить сведения с тем, что заявляет продавец.

Нужно учитывать случаи телефонного мошенничества, когда собеседники представляются сотрудниками регистрационных органов или силовых структур и предлагают срочно продать жилье и перечислить деньги на «спецсчет» или диктуют персональные данные для подписи заявлений. В случае таких звонков следует обращаться в полицию.

Результаты медицинского обследования могут подтвердить дееспособность собственника и служить документом осмотрительности покупателя. В ряде регионов частота обращений за таким освидетельствованием росла: в одном из областных центров прошлогодний объем запросов был на 34% выше, чем в 2024 году.

Освидетельствование проводится судебно-психиатрическими экспертами совместно с медицинскими психологами; по итогам оформляется протокол, а заказчику выдаётся развернутая справка. Рекомендуют проводить процедуру в государственном учреждении в день сделки, поскольку такие документы пользуются большим доверием судов.

В профильных центрах ежегодно выполняют до 170 судебно-психиатрических экспертиз по спорам, связанным с попытками признать сделки недействительными. Количество исков, где истцы указывают на влияние мошенников, увеличивалось: 7 в 2023 году, 19 в 2024 году и 26 в 2025 году.

Оформление договора купли-продажи у нотариуса повышает надежность сделки: нотариус проверяет документы, устанавливает де-юре способность сторон и убеждается в добровольности и отсутствии давления при совершении сделки. Услуга дороже, но снижает риск признания сделки недействительной.

Оптимальным вариантом расчетов считают размещение денежных средств на аккредитивном счете в банке: перевод продавцу осуществляется только после выполнения условий договора, например освобождения помещения и подписания акта приемки-передачи. Использование банковской ячейки не обеспечивает автоматической связки с исполнением условий сделки, так как это аренда места для хранения.