Проверки перед покупкой недвижимости: ключевые аспекты

Перед совершением сделки купли-продажи земельного участка, дома или квартиры необходимо тщательно изучить обстоятельства, способные повлиять на регистрацию права, финансовые расчеты и дальнейшую эксплуатацию объекта. Основным источником официальных данных служит Единый государственный реестр недвижимости.

Из выписки ЕГРН можно получить основные характеристики объекта, включая кадастровый номер, площадь, зарегистрированные права и существующие ограничения. К последним относятся обременения, аресты, запреты на регистрацию, а также сведения о нахождении участка в зоне с особыми условиями использования территории.

Особое внимание следует уделить статусу земельного участка. Если земля находится в аренде, договор аренды, как правило, сохраняет силу и для нового собственника. Участок, попадающий в водоохранную или иную охранную зону, может иметь серьезные ограничения на строительство и использование. Также критически важно, чтобы вид разрешенного использования соответствовал целям покупателя.

Необходимо убедиться, что границы участка установлены и их координаты внесены в ЕГРН. С 1 марта 2025 года регистрация перехода права на земельный участок будет приостанавливаться при отсутствии в реестре сведений о границах. Это означает, что продавец не сможет оформить сделку до проведения межевания, что требует времени и согласования с соседями. Отсутствие установленных границ также часто ведет к спорам с владельцами смежных участков.

Сервитут указывает на право третьих лиц на проход, проезд или прокладку коммуникаций через участок. Наличие залога предполагает участие в сделке кредитора и требует проверки условий снятия обременения. Арест или запрет регистрационных действий делают сделку невозможной до их устранения.

Отметка в ЕГРН о невозможности регистрации без личного участия собственника означает, что провести сделку дистанционно не получится — потребуется личное присутствие продавца или соблюдение специальной процедуры.

Если продавец состоит или состоял в браке, требуется установить, является ли объект совместной собственностью супругов и нужно ли нотариальное согласие второго супруга. Его отсутствие может стать основанием для последующего оспаривания сделки.

Особый порядок действует при участии в сделке несовершеннолетних, недееспособных лиц или их представителей. В таких случаях необходима проверка полномочий и наличия разрешения органов опеки. Если при приобретении недвижимости использовался материнский капитал, следует проверить соблюдение требования о выделении долей детям.

При покупке жилого дома данные ЕГРН нужно сверить с фактическим состоянием объекта. Расхождения в площади, этажности или наличие неузаконенных построек могут создать проблемы при последующей продаже, страховании или оформлении ипотеки. Также стоит проверить, не сохраняет ли кто-либо право пользования жильем после его отчуждения.

Для квартиры важна история переходов права. Частая смена владельцев требует внимательного изучения оснований сделок: приватизации, наследства, дарения. Если квартира была предметом договора пожизненного содержания, на нового собственника может перейти обязанность по уходу за третьим лицом.