Риски ипотеки: экспертный взгляд
Излишняя оплата по рыночной ипотеке, основанной на текущих ставках, за три десятилетия вырастает до 640%. Таков вывод специалистов консалтинговой организации KEY CAPITAL, проведших анализ цен на жилье и ставок по рыночной ипотеке в Москве.
Иными словами, владелец квартиры фактически платит за восемь квартир, отмечают эксперты.
Основная ставка в РФ удерживается на исторически высоком уровне – 21%. Средние рыночные ставки по жилищным кредитам к концу 2024 года достигали рекордных 30%. С началом 2025 года при стабилизации ставок они снизились до 28%, хотя и остаются на высоком уровне, отмечают в KEY CAPITAL.
По анализу KEY CAPITAL, средняя цена квартиры площадью 45,2 кв. м в новом доме комфортного класса в старой Москве составляет 15,4 млн рублей. При первоначальном взносе 20% и сроке кредита в 30 лет ежемесячный платеж за такое типовое начальное жилье составит 287,5 тысячи рублей. Чтобы обеспечить, чтобы выплата не превышала половину ежемесячного дохода, потенциальный заёмщик должен зарабатывать не менее 575 тысяч рублей в месяц, подсчитывают в KEY CAPITAL.
Согласно основателю компании SIS Development Ярославу Гутнову, рыночная ипотека находится в спячке до значительного смягчения денежно-кредитной политики Центробанка.
Семейная ипотека, хоть и доступна не всем, по мнению Гутнова, является основной альтернативой рыночной ипотеке. При покупке той же квартиры за 15,4 млн рублей и учете комбинированной ставки (кредитный лимит по семейной ипотеке с 6% в Москве составляет 12 млн рублей) ежемесячный платеж составит 121,1 тысячи рублей, а избыточные расходы составят 172,7%, рассчитал он.
Даже с выгодной ставкой в 6%, превышение ипотеки составит не менее 40% из-за длительного срока и высокой цены на квартиры, добавляет генеральный директор KEY CAPITAL Ольга Гусева.
Обращаться к ипотеке имеет смысл только в случае возможности погасить ее быстро — например, благодаря продаже предыдущей квартиры, подчеркивает руководитель отдела экспертного анализа в «Одобрили» Инна Солдатенкова. Вариантом является рефинансирование, когда ставки на рынке снизятся. Такая возможность может представиться во второй половине 2025 года, если ЦБ перейдет к снижению ключевой ставки, указывает аналитик.
