Региональные проблемы рынка жилья в России
Более 30 областей России столкнулись с избыточным предложением квартир в новостройках, превышающим спрос. Даже сокращение запусков проектов не помогает справиться с этой проблемой. Надежда рынка заключается в снижении ключевой ставки Центробанка для улучшения ипотечного кредитования.
Исследование от Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) показало высокий риск перепроизводства жилья в 28 регионах, включая Краснодарский край, Ленинградскую, Свердловскую и Новосибирскую области. Аналитики назвали ситуацию по всей стране "высокорискованной".
Пять регионов, включая Орловскую, Пензенскую и Челябинскую области, Карачаево-Черкесию и Красноярский край, оценили риск как высокий, еще 21 регион имеют средний уровень риска, включая Московскую область и Санкт-Петербург. В остальных регионах риск низкий.
Аналитики ЕРЗ.РФ определяли вероятность кризиса на рынке жилья через анализ продаж и запуска новых проектов, а также ценовую динамику. Генеральный директор "Главстрой-Недвижимости" Алексей Гусев отметил, что в некоторых регионах кризис уже начался из-за излишнего предложения жилья и недостатка спроса.
Тенденции на рынке недвижимости
С начала 2025 года объем продаж жилья в новостройках упал на 16%, составив 9 млн кв. м, по данным аналитического центра «Дом.РФ». Выручка застройщиков сократилась лишь на 2%, до 1,9 трлн рублей за счет повышения цен. Под давлением растущей ключевой ставки Центробанка продажи становятся все сложнее, отмечает Руслан Сырцов из «Метриума».
Рынок демонстрирует саморегуляцию, что проявилось в уменьшении числа новых проектов, по словам г-на Сырцова. «Дом.РФ» сообщает о сокращении предложения на 20% до 15 млн кв. м жилья. Однако выход новых проектов на фоне значительных остатков нереализованного жилья лишь увеличивает избыточное предложение, указывают в компании Ricci. Годовые данные показывают, что около 68% строящегося жилья остается нераспроданным по всей стране, что выше прошлогоднего уровня на 3%.
Застройщики не спешат с снижением цен из-за особенностей проектного финансирования через эскроу-счета, утверждают в Ricci. С учетом замороженных средств покупателей до сдачи объекта в эксплуатацию, снижение цен не является экономически оправданным, поясняют аналитики. Ценообразование сильно зависит от условий оплаты, такие как рассрочка и компенсации, что мешает снижению цен, говорит Наталия Рыжкина из RedCat.
Алексей Гусев отмечает, что прибыль от продажи квартиры составляет всего 10–15%. Даже скидка в 10% приведет к убыточности для застройщиков без значительного увеличения спроса. В условиях, когда многие проекты уже работают на грани рентабельности, снижение цен может привести их к убыткам, соглашается Василий Булгаков из ГК «РКС Девелопмент».
Эксперты ожидают увеличения конкуренции и более гибких ценовых предложений на рынке недвижимости. Сокращение ключевой ставки Центробанка дает толчок к росту продаж, полагает Ярослав Гутнов из SIS Development. Покупатели активно пользуются рассрочками, готовясь к переходу в доступную ипотеку или рефинансированию, заключает он.
Дарья Андрианова