Основания для пересмотра договора
Конституционный суд РФ определит допустимость ретроактивного пересмотра договоров аренды в связи с кардинальными изменениями в экономике. Речь идет о возможности снижения стоимости аренды, начиная с февраля 2022 года, на основании существенного изменения обстоятельств. Поводом для обращения в высшую судебную инстанцию стал спор между киносетью и собственником коммерческой недвижимости.
Компания «Формула кино» оспаривает решения арбитражных судов, которые удовлетворили требование арендатора, АО «Синема Парк», о снижении арендной платы. Суды обязали арендодателя вернуть более 100 миллионов рублей, признав эту сумму неосновательным обогащением.
Позиция арендодателя
Киносеть обратилась в суд с требованием пересмотреть условия договора аренды помещения в Подмосковье площадью 5,5 тыс. квадратных метров. Арендатор ссылался на то, что сохранение прежней платы приводит к значительным убыткам из-за обстоятельств, от компании не зависящих.
Арбитражные инстанции учли, что после февраля 2022 года многие иностранные кинокомпании прекратили сотрудничество с российскими прокатчиками. Это привело к резкому сокращению предложения фильмов. По данным отраслевой статистики, объем рынка кинопроката по числу проданных билетов упал на 42,9%. Посещаемость кинотеатров и их выручка в 2022-2023 годах снизились примерно вдвое по сравнению с 2021 годом.
Экспертиза подтвердила ухудшение финансовых показателей «Синема Парка» именно с февраля 2022 года в связи с экономическими мерами в отношении России. На этом основании суды снизили ежемесячную арендную ставку с 3,98 млн до 1,96 млн рублей, применив это изменение с даты начала конфликта.
Правовая оценка ситуации
«Формула кино» не согласилась с таким подходом и обратилась в Конституционный суд. Компания настаивает, что суды неправомерно придают нормам Гражданского кодекса автоматический обратный эффект. По мнению заявителя, сложившаяся практика позволяет одной из сторон годами исполнять договор, а затем добиться его изменения задним числом.
В результате арендодатель, добросовестно предоставлявший помещение, вынужден возвращать средства, полученные на законных основаниях. Это, как полагает компания, подрывает стабильность гражданского оборота и позволяет извлекать выгоду из собственного бездействия. «Формула кино» считает, что судебное изменение договора должно затрагивать в основном будущие периоды, а применение к прошлому допустимо лишь в исключительных случаях.