Ключевая ставка 21%. Что будет с ценами на недвижимость?

Вопреки ожиданиям, эксперты склоняются к мнению, что повышение ключевой ставки влияет на рынок многоквартирного строительства незначительно. Все потому, что рыночные ставки по ипотеке перестали зависеть от ставки ЦБ, когда вышли за предел доступности для большинства ипотечников. По мнению аналитиков, такой предел ипотечной ставки — 15%.

Сегодня, по заверениям руководителя портала «ЕРЗ.РФ» Кирилла Холопика, продажа новостроек в России на рекордно (с 2015 года) низком уровне. И в основном обеспечивается заемщиками, которые воспользовались программами «Семейной ипотеки» и тех, кто имеет многолетние накопления.

Очередное повышение ключевой ставки (уже действующее или будущее) охладит спрос на покупку недвижимости в ипотеку. И больше всего повлияет на массового потребителя, который не в состоянии совершать крупные покупки без заемных средств. Некоторые эксперты также полагают, что и при покупке более дорогостоящей недвижимости, потребители все реже будут обращаться к заемным средствам. Кто захочет брать без особой надобности кредит под 25-27%?

Давайте вспомним, как менялись цены на недвижимость за последние 15 лет. Соответствующая аналитика доступна на сайте «Росриэлт».

Стоимость квадратного метра

• в 2009 году: во вторичке — 45 165₽, в новостройке — 53 726₽.
• в 2010 году: во вторичке — 41 808₽, в новостройке — 46 686₽
• в 2011 году: во вторичке — 43 393₽, в новостройке — 45 068₽
• в 2012 году: во вторичке — 46 287₽, в новостройке — 44 878₽
• в 2013 году: во вторичке— 53 928₽, в новостройке — 46 749₽
• в 2014 году: во вторичке — 59 129₽, в новостройке — 48 513₽
• в 2015 году: во вторичке — 61 857₽, в новостройке — 53 663₽
• в 2016 году: во вторичке — 59 424₽, в новостройке — 58 091₽
• в 2017 году: во вторичке — 61 142₽, в новостройке — 62 419₽
• в 2018 году: в новостройке — 61 045₽, в новостройке — 69 867₽
• в 2019 году: во вторичке — 67 665₽, в новостройке — 80 975₽
• в 2020 году: во вторичке — 82 155₽, в новостройке — 96 636₽
• в 2021 году: во вторичке — 109 599₽, в новостройке — 176 263₽
• в 2022 году: во вторичке — 140 888₽, в новостройке — 224 763₽
• в 2023 году: во вторичке — 160 181₽, в новостройке — 211 901₽
• в 2024 году: во вторичке — 173 456₽, в новостройке — 221 126₽

Таким образом, стоимость «квадрата» за 15 лет в новостройке выросла на 411.5%, во вторичке — на 384%.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что решения ЦБ по ужесточению денежно-кредитной политики только сильнее разгоняют цены. Срабатывает цепочка: дорогой кредит становится большой (и растущей) статьей расходов и издержек бизнеса → бизнес увеличивает конечную цену. От чего возникает вероятность, что девелоперы будут склоняться заключать сделки по плавающей ставке, рассчитывая на снижение ключевой в 2026 году.

Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов, в разговоре с РБК, отметил, что доступность различных программ поддержки для заемщиков сокращается. Ввиду ранее свернутых массовых льготных программ и текущего сокращения лимитов поддержки коммерческих банков.

Если говорить конкретно, то стандартная рыночная ипотека становится непосильной для среднестатистического заемщика уже по ставке 15% годовых.

На рынке действительно воцарились нестандартные условия, которые должны бы сделать темпы кредитования недоступным, что, собственно говоря, и хочет Центробанк: сегодня кредиты выдают не только под большой процент, но и с большим первоначальным взносом, непозволительным широким массам.

Ситуация на рынке вторичного жилья близка к критической. Для покупки жилья с рук в России не предусмотрена ни одна льготная программа. От того, такая покупка для граждан становится практически невозможной — от месяца к месяцу спрос на такие лоты на рынке все ниже.

Количество льготных предложений со сниженной ставкой от застройщика также будет снижаться. Эксперты отмечают, что это связано с тем, что ключевая ставка увеличивает не стоимость квадратного метра, а комиссионное вознаграждение банков от застройщиков, которые и субсидируют ставку. Соответственно, чем выше ставка, тем больше комиссия, чем больше комиссия — тем участие в программе дороже для бизнеса.

Но, что будет с ценами на недвижимость в будущем?

Эксперты полагают, что ипотечный стандарт, который вступит в силу в начале 2025 года и направлен на защиту прав и интересов заёмщиков, может привести к росту процентной ставки по ипотеке. Это может быть связано с тем, что банки, вероятно, будут включать в неё упущенную прибыль, которую они не получат из-за действия этого стандарта.

Обобщая, можно сказать, что аналитики и эксперты недвижимости сходятся во мнении — сценарий снижения цен невозможен.

Девелоперы разогнали темпы застройки и в ближайшем будущем рискуют остаться с простоем из-за снижения спроса. С учетом текущих ставок и снижения участия в субсидированных программах собственными силами застройщики не смогут стимулировать спрос. На рынке ожидают удерживания цен на текущей позиции.

Цены могут стабилизироваться, если будет искоренена практика требования банками комиссии от застройщиков.

Увидеть, как новая реальность повлияла на рынок недвижимости и цены на жилье мы сможем лишь в 2025 году.