Ипотека и рынок недвижимости
Всего лишь 18% сделок на рынке первичной недвижимости в РФ не зависят от кредитов, и потому любые изменения в правилах кредитования могут серьезно отразиться на спросе, включая его увеличение до критического уровня, выразили представители федерального комбината стеновых материалов «Винзер» в беседе с «Известиями».
Отмена субсидий на ипотечные ставки для приобретения строящегося жилья может снизить спрос до критических значений, что заставит застройщиков ограничить выпуск новых проектов на рынок из-за опасений не набрать достаточного количества средств на эскроу-счета, подчеркнул директор «Винзера» Денис Жалнин.
Эксперт отметил, что рынки вторичной и загородной недвижимости более гибкие и приспособленные к современным реалиям кредитования. Приблизительно 45% готовых квартир покупаются без использования кредитов, а доля таких сделок по загородным домам составляет 62%.
В настоящее время около 70% квартир в новостройках приобретается через семейную ипотеку. Ограничения банков по этой программе исчерпаны, а некоторые крупные банки уже усложнили условия выдачи, повысив требования к первоначальному взносу до 50%, что делает приобретение первого жилья более сложным, а покупателям, стремящимся улучшить жилищные условия, необходимы квартиры на завершающей стадии строительства, которых на рынке не так много, пояснил Жалнин.
В связи с ухудшающейся ситуацией застройщики начнут, во-первых, пытаться снизить затраты на строительство, во-вторых, замедлить выпуск новых проектов на рынок, чтобы гарантировать достаточное финансирование эскроу-счетов во время существенного спада спроса.
Оптимизация планов выпуска новых проектов на рынок может повлиять на доступное количество квартир в новостройках в перспективе 2-3 лет, что при восстановлении нормальной ситуации с ипотечным кредитованием приведет к новой волне роста цен из-за нарушения баланса между спросом и предложением, подвел итог Жалнин.
Перспективы для ипотеки в России
Поскольку оставшиеся на рынке льготные госпрограммы имеют ограниченный охват и основная часть заемщиков имеет доступ только к рыночным программам банков при покупке новостроек, следует ожидать перераспределения спроса с первичного сегмента на вторичный, сообщила руководитель направления экспертной аналитики «Одобрили» Инна Солдатенкова. По ее словам, при сравнимых уровнях ставок (на данный момент по рыночным программам банков для первичного и вторичного рынков они почти идентичны и в среднем составляют около 20% годовых) средняя стоимость жилья на вторичном рынке ниже.
Однако при таких процентных ставках и текущих ценах на недвижимость рыночная ипотека становится практически недоступной для заемщиков. Большинству людей будет сложно получить одобрение для кредита, учитывая платежи, и закрыть его будет крайне затруднительно, подчеркнула эксперт.
Тем, кто способен обслуживать такие ипотечные займы своим доходом, необходимо быть готовыми к значительным переплатам. Поэтому прибегать к такой ипотеке разумно лишь в случае возможности быстрого закрытия кредита, например, за счет продажи предыдущей квартиры. «Если вам попадется выгодное предложение и вы готовы к существенным доплатам, то рефинансирование ипотеки может быть альтернативой, но это следует делать только тогда, когда ставки на рынке начнут снижаться. Однако сигналы от регулятора указывают на то, что подобная возможность появится не скоро — цикл снижения ключевой ставки ЦБ возможно начнется не раньше 2025 года, и, следовательно, банки смогут скорректировать ставки вниз только в это время», предупредила Солдатенкова.
* Предложение действительно на момент публикации материала
