Что будет с рынком недвижимости и ценами на жилье после отмены льготной ипотеки?

На Финансовом конгрессе Банка России прозвучали слова Германа Грефа о том, что рынок недвижимости ближайшие годы будет «болеть», реагируя на отмену льготной ипотеки. Попробуем выяснить, на ком и на чём скажется эта мера и какие могут быть альтернативы льготному кредитованию.

Возможно ли возвращение ипотеки с низкой ставкой?

Вопросы о том, что можно предпринять для сохранения доступности жилья, также звучали на конгрессе. Если говорить именно о низкой процентной ставке, то она может вернуться лишь в том случае, если существенно снизится инфляция.

Безадресная льготная ипотека при этом скорее всего не вернётся, так как она была введена как временная антикризисная мера. Только серьёзные условия, сравнимые с пандемией, могут повлиять на решение по перезапуску льготной программы.

Как и на кого повлияет прекращение льготной программы?

Одна из главных категорий, для которой весть о сворачивании льготной ипотеки станет неутешительной, - это, конечно, те, кто хотел ближайшее время покупать жильё и не успел этого сделать.

Часть тех, кто не успел, будет брать несмотря ни на что ипотеку под высокий процент. Некоторые финансисты при этом всерьёз озабочены проблемой высокой закредитованности населения. При повышении ставок долги растут – и спад доходов, если таковой произойдёт, может привести к банкротствам клиентов и проблемам для кредиторов. Высокие ставки в данном случае выступают инструментом формирования финансовой грамотности граждан.

В общем и целом, спрос на покупку жилья упадёт, при этом ставка в 16% (а в перспективе и все 18%), может сохраниться, по мнению многих экспертов, до конца 2024 года, а в 2025 году скорее всего будет выше 10%. Спад спроса также будет объясняться тем, что очень большой поток покупателей старался успеть приобрести жилье под 8% до конца действия программы.

В зоне риска оказываются и застройщики, ведь без льготной ипотеки продажи существенно упадут, что может поставить некоторые компании на грань банкротства.

Что касается спроса на новостройки и вторичку, то при восстановлении рыночных, не льготных цен на новое жильё, то новое жильё пока что перестанет быть столь привлекательным, как это было ранее. Тем не менее продавать оно будет – хоть и хуже – с помощью IT- и семейной ипотеки, а также разработки мер поддержки от самих застройщиков.

Некоторые эксперты полагают, что строительные компании будут стараться удержать цены с помощью сокращения прибыли. При этом они могут попробовать стимулировать спрос: субсидировать ставки, разрабатывать траншевую ипотеку или предлагать чистовую отделку по той же цене.

Что станет с ценами на жилье?

Июль, а может быть и весь остаток лета, может уйти на обработку того потока договоров, которые успели заключить последние участники льготной программы. И уже к осени, возможно, станут более ощутимы последствия отмены ипотеки с низкой ставкой. При этом не исключён привычный ежегодный рост цен осенью, который будет вызван высокой инфляцией.

О снижении цен на жильё при этом представители строительных компаний говорят скептично, напоминая, что траты на саму стройку становятся только выше. И только общие усилия банковской сферы и застройщиков в виде коррективов и рассрочек могут смягчить последствия сворачивания льготного кредитования.

На заявления крупных банков о возможности снижения ставки до прежних 8% с помощью субсидий (комиссий) от строительных компаний Центробанк отреагировал отрицательно и предупредил о том, что в стандарте ипотечного кредитования можно прописать запрет подобных мер. Это, конечно, затруднит жизнь покупателей, но обеспечит стабильность банковской системы.

Лидировать среди ипотечных программ будет, бесспорно, семейная ипотека – даже за первую половину 2024 года на долю таких сделок пришлась примерно половина от всего объема. Увеличение спроса на вторичку может быть обусловлено тем, что при высоком проценте покупатели обращают внимание на более низкие цены.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ по ипотеке: образец и список документов

Узнать больше

В будущем застройщики вместе с банками начнут предлагать различные программы и схемы для повышения продаж, но на удешевление жилья пойдут вряд ли. Рост цен будет зависеть от ключевой ставки и процентов по ипотеке.

Какие механизмы поддержания спроса могут работать на рынке жилья после отмены льготной ипотеки?

После прекращения льготного кредитования для поддержания спроса на жильё застройщикам вероятнее всего потребуется разработать новые инструменты и предложения. ЦБ России будет следить, чтобы околонулевой ипотеки больше не возникало. Но это не означает отсутствие альтернатив.

Льготная ипотека во многом обеспечивала высокий спрос на жильё и снижала заинтересованность в разработке иных инструментов для поддержания доступности жилья. Чтобы не было серьёзного проседания рынка недвижимости, нужно понимать, какие альтернативы льготному кредитованию на жильё могут появиться.

Новые варианты рассрочек.
Накопительный счёт на первоначальный взнос.
Траншевая ипотека.
Единая льготная ипотека на ИЖС.
Ипотека с отсрочкой первоначального взноса.
Льготные программы для работников оборонно-промышленного комплекса.
Размещение средств на аккредитивах вместо счетов эскроу.
Аренда жилища с возможностью выкупа.

Некоторые эксперты советуют желающим купить жильё размещать средства на коротком депозите, наблюдать за рынком, присматривать квартиры. Пока вы выбираете жильё, деньги копятся. Нашли подходящее или заметили, что грядёт рост цен, - сняли средства и совершили покупку. Долгий же депозит может помешать отреагировать на перемены рынка оперативно.