Шесть альтернатив
Для начала обозначим: в России существует 6 альтернатив ипотеке (без специальных льготных условий).
- Потребительский кредит.
Деньги «на руки». В этом случае купленное жилье не становится залогом банка, срок кредитования меньше — в пределах 5-7 лет, не нужен первоначальный взнос, общая переплата ниже (как правило, в три раза). При этом процентная ставка и ежемесячный платеж высокие.
- Лизинг жилья.
Аренда жилья на длительный срок с последующим выкупом. Владелец недвижимости и арендатор заключают договор аренды. В нем прописывают условия выкупа жилья: арендатор вносит ежемесячные платежи за съем, коммунальные платежи и выкупную стоимость квартиры частями. Минимальный размер первоначального взноса варьируется — 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать 10 лет.
- Помощь от работодателя.
Крупные компании порой идут навстречу своим ценным сотрудникам. Между работником и работодателем заключается договор, согласно которому, компания покупает квартиру сотруднику, а у него из зарплаты вычитается определенная сумма. Альтернатива малопопулярна.
- Жилищные кооперативы.
Объединения людей, которые помогают друг другу купить жилье за счет взносов. Их уплачивает каждый млен кооператива. Кооперативы покупают квартиры для своих участников в порядке очереди.
Так жилье можно купить в рассрочку, без процентов и с использованием государственных субсидий. Есть и минусы — очереди на получение жилья (для крупных комплексов достигают трех лет) и высокие риски.
- Валютная ипотека.
Такая же ипотека, но деньги выдаются не в рублях, а в евро или долларах. С одной стороны, можно сэкономить приличную сумму из-за низкой процентной ставки. С другой — курс рубля давно не стабилен. Из-за чего могут возникнуть риски и финансовые потери.
До кризиса в 2008 году валютная ипотека была очень популярна.
- Исламская ипотека.
В 2019 году в республике Татарстан АК Барс Банк запустил проект — исламскую ипотеку. Она базируется на законах шариата — мусульманам нельзя давать деньги под проценты.
Банк покупает дом или квартиру на вторичном рынке и продает ее заемщику в рассрочку. Не по рыночной стоимости, а с наценкой. Переплата в среднем остается стандартной.
Как будет работать новый инструмент?
Ссудо-сберегательные кассы позволят приобрести жилье на льготных условиях.
Механизм действия выглядит так:
- Гражданин открывает специальный счет и регулярно пополняет.
- Ссудо-сберегательная касса начисляет проценты — как в банковском вкладе.
- При накоплении на счете определенной суммы, гражданин может оформить квартиру в собственность. При этом недостающую сумму можно занять у банка. Если деньги потрачены не на жилье — проценты аннулируются.
Детали и нюансы еще не обнародованы и не утверждены Госдумой. Однако, идею еще год назад поддержал минфин:
«К кассам мы относимся хорошо в целом. У нас даже, по-моему, в какой-то дорожной карте прописан пункт о том, что их надо возродить. Все, что помогает покупать гражданам квартиры и при этом не вредит их финансовому здоровью — это хорошо», — сообщил на Петербургском международном юридическом форуме Алексей Моисеев, на тот момент замминистра.
Три пути
На Всероссийском съезде строительных саморегулируемых организаций 2023 года президент Национального объединения строителей Антон Глушков отметил, что в правительстве обсуждалось три направления, которые могли бы помочь гражданам улучшить жилищные условия.
Первое направление — развитие кредитования индивидуального домостроения. ИЖС в России стремительно развивается — доля частных домов в объеме ввода выросла до 58% в 2023 году. Тренд наблюдается с 2020–2021 годов. А доля ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых индивидуальных домов за 9 месяцев 2023 году приблизилась к 15% общего объема жилищного кредитования.
Второй путь — продажа жилья в рассрочку. В этом сценарии застройщик становится своеобразным конкурентом для банка: если строительная компания получает более дешевые кредиты, то она, оставаясь собственником жилья, может передать квартиру гражданину, который обязан ее выкупить в течение нескольких лет.
Третий механизм — ссудо-сберегательные кассы.
Однако, не все эксперты считают, что выбранная альтернатива работоспособна. Например, «Московский комсомолец», цитируя руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, написал, что главная проблема рынка жилья сегодня — высокие цены на недвижимость, что делает квартиры недоступными для покупателей.
«Квартиры в крупных городах страны за последние 3-4 года подскочили в цене примерно вдвое, опережая инфляцию и проценты по депозитам. Когда цены растут такими темпами, человек сможет накопить на квартиру с помощью каких-либо специальных сберегательных вкладов только в том случае, если ставки по ним будут значительно выше, чем по обычным. Не на 1% или 2%, а на порядок. Способов обеспечить такие ставки в законопроекте, насколько я понимаю, не прописано».